Umnutzung von Bürogebäuden: Wohnungswirtschaft ist skeptisch

Stuttgart. Bundesbauminister Verena Hubertz hatte ihr neues Förderprogramm für die Umnutzung von leerstehenden Gewerbeflächen zu Wohnraum kurz vor Ostern mit einem gewissen Pathos angekündigt: „Dabei verbinden wir drei Ziele, die heute untrennbar zusammengehören: Wir bekämpfen Leerstand, schaffen dringend benötigten Wohnraum und treiben gleichzeitig die klimagerechte Sanierung und Weiterentwicklung unserer Städte voran“, erklärte die SPD-Politikerin in einer schriftlichen Mitteilung.

Rein rechnerisch gäbe es gerade auch in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt durchaus Potenzial, um dort die Wohnungsnot etwas zu lindern. In der Landeshauptstadt standen zum Jahreswechsel 6,6 Prozent der Büroflächen leer, was 566 000 Quadratmetern entspricht. Auch andere Großstädte, wie Mannheim mit 10,6 Prozent und Heidelberg ((5,2 Prozent), weisen einen deutlichen Leerstand aus.

Maximal 30 000 Euro Zuschuss pro neuer Wohnung

Um dieses Potenzial zumindest ein Stück weit zu nutzen, stellt das Bundesbauministerium in diesem Jahr mit dem Programm „Gewerbe zu Wohnen“ 300 Millionen Euro als Fördermittel zur Verfügung. Starten soll es im Juni.

Pro neu geschaffener Wohnung zahlt der Bund 30 Prozent der Umbaukosten als Zuschuss bis zu einem maximalen Förderbetrag von 30 000 Euro. Ein Unternehmen kann aber höchstens 300 000 Euro aus dem Programm beantragen. Für größere Projekte mit deutlich mehr als zehn Wohnungen ist es daher eher nicht geeignet. Und die Kosten für die energetische Sanierung werden nicht aus diesem Programm bezuschusst.

Der Beitrag zur Linderung des Wohnungsmangels durch das Programm ist jedoch ohnehin schon durch den Umfang begrenzt. Bei 300 Millionen Euro lasse sich 10 000 Wohnungen bauen, wenn für jede der höchstmögliche Förderbetrag in Anspruch genommen wird. Nach den jüngsten Studien des Pestel-Instituts fehlen bundesweit aber 1,4 Millionen Wohnungen, in Baden-Württemberg knapp 200 000. Und 2026 wird nach Prognosen der Immobilienwirtschaft, mit rund 215 000 fertigstellten Wohnungen ein neuer Tiefstand in Deutschland erreicht.

Bautechnische Probleme bei der Umnutzung

Auch aus Sicht der baden-württembergischen Wohnungswirtschaft wird der neue Anlauf der Bundesbauministerin nicht zu einem Booster für den Wohnungsbau führen. Iris Bäuerle, Direktorin des Verbands baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW) findet es zwar „grundsätzlich toll“, etwas gegen den Leerstand bei Gewerbeflächen, vor allem Büros, zu tun, sieht die praktische Umsetzbarkeit aber begrenzt. „Solche Projekte kommen für VBW-Mitglieder nicht in Frage“, sagt sie und begründet dies mit den damit verbundenen hohen Umbaukosten.

Die so entstehenden Wohnungen passten wegen der Miethöhe nicht ins Portfolio kommunaler Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften, die im VBW organisiert sind, sagt Beuerle. Der Umbau von Gewerbeflächen zu Wohnraum sei eher etwas für privatwirtschaftliche Investoren oder Bauträger.

Doch auch die beurteilen das neue Bundesprogramm sehr zurückhaltend. „Das Problem sind vor allem bautechnische Fragen“, sagt Gerald Lipka, Landesgeschäftsführer des Bundes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, der vor allem mittelständische Bauträger vertritt. Denn Wohngebäude hätten zum Teil andere brandschutztechnische Anforderungen als Bürohäuser oder andere Gewerbebauten.

Klinikumbau in Stuttgart als gelungenes Beispiel

Hinzu komme, dass für den Einbau von Küchen und Bädern für die Wohnungen aufwendige und damit teure Umbauten erforderlich seien. Das mache solche Projekte häufig unrentabel. Der Zuschuss aus dem Bundesprogramm ändere daran nur wenig. „30 000 Euro sind nur ein Tropfen auf den heißen Stein“, sagt Lipka.

In Einzelfällen klappt die Umnutzung aber durchaus. So hat die kommunale Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft das ehemalige Bürgerhospital umgebaut und so 136 Wohnungen neu geschaffen, die meisten davon öffentlich gefördert und damit zu erschwinglichen Mieten.